恭和家园每天接待大批老年客户

10月17日，全国首个共有产权养老试点项目——北京恭和家园，为139户家庭陆续发放房屋产权证。共有产权养老住房是一种创新，产权证发放标志着试点项目的成功，也让入住者吃下定心丸。面对中国养老产业市场的巨大蛋糕，不少企业试水养老地产。形形色色的养老住房、老年公寓，该选择哪一种呢？（摘编自《北京青年报》《工人日报》《北京晚报》《扬子晚报》《经济日报》）

共有式

两全其美，但要有经济实力

遍布全楼的针对老人的基础设施，公共活动空间里每月有近百场丰富的娱乐项目……位于北京东五环双桥的恭和家园，共有养老居室365套，目前已有约300位老人入住。在这购房的老人住在自己家，就能享受养老机构医养的专业化服务。该社区是北京市首个共有产权养老设施试点，在全国也是首创。

这里和别的养老院最大的不同在于产权。根据规定，购房者拥有养老房95%的产权，每间居室至少有一名60周岁以上老人，每月缴纳3080元的服务费。购房者有国家承认的房本，转让、出租、继承都可以。余下的5%产权，由投资建设方作为养老运营商永久持有，不得买卖，用于维持该公寓的养老属性。养老社区未来升值的收益，都归房屋所有人所有。为确保房屋的养老服务性质，防止投机炒作风险，今后房屋无论是转让或出租，都必须承诺至少有一位60岁以上的老人入住。

如何将社会资本引入养老产业，一直是一个难题。与此同时，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。如何“轻装”开展养老服务，把精力倾注到为老服务质量上，一直是政府、企业、消费者三方探索的共赢模式。在这种背景下，共有产权养老应运而生。这种“服务+产权”的新型居家养老模式，让老人既有在家养老的归属感，又可以享受养老机构提供的完善服务，也为子女提供了一份可继承的资产，解决两代人的养老问题，在满足不同年龄层养老需求问题上做到了兼顾和统一。此次产权证发放，打破原来行业、市场等对共有产权养老认知的疑虑，标志着共有产权试点项目具有可推广性。

然而，如此“两全其美”的养老住房，对老人或其子女的经济实力要求较高，更适合中高端老年群体，在全社会推广有一定难度。中国社会福利协会老年项目评审专家贾素平认为，共有产权养老难以解决多数老人的养老需求。对本身具备一定经济实力的老人来说，养老难度不大。如今，迫切需要解决的是多数老人的养老需求。

会员式

须缴纳高额费用，屡屡爆出负面新闻

牛犇竟然住养老公寓？这一话题，前一段时间曾登上了热搜。

牛犇是人们熟悉的著名演员。谈及自己的养老选择，牛犇透露，其实家里房子挺大，但是他觉得住在老年公寓更舒心。这里服务很周全，是在家请保姆也替代不了的服务。结果，很快有网友八卦，其实牛犇住的养老公寓价格不菲，采取的是会员卡费+年费制，光是卡费就要上百万，每年还要交几万年费。根据住房面积大小，价格还有不同。如果需要护理的话，还要另外付费。

其实，成为养老公寓会员的，并非只有明星。现代很多老人也想开了，不再过退休后给子女带孩子的生活，也不想给子女添麻烦，所以选择另一种养老模式，住进了会员制养老公寓。对于每月大几千及至上万元的费用，有的老人通过卖掉或者出租现有房屋来实现；也有的子女工作忙，愿意出钱，让老人享受更好的照顾。

大量会员制养老公寓，在全国各地涌现。然而，令人担心的是，经常能看到会员制公寓爆出负面新闻。由于会员制前期就需要缴纳高额费用，这也吸引了一些不法分子将会员制变成了罪恶的温床。尤其是，社会上某些机构打着“养老”的幌子，以办理会员卡、预付床位费等名义招揽老年人投资所谓“老年公寓”项目，承诺高收益和积分返现等。但这类机构往往资金实力不足，一旦出现资金链断裂，极易发生老板携款跑路的情况，致使投资者损失惨重。

2015年初，太原市尖草坪区豪景老年公寓被尖草坪区政府认定为“涉嫌非法集资”，公寓被关停，超过6000名老人的数亿元会费一夜之间索赔无望。因此，老年投资者务必擦亮双眼、审慎选择，警惕此类“老年公寓”项目掩盖下的非法集资。

长租式

租房度假养老，须小心出租方无资质

每年冬季，全国各地有不少老人选择到海南租房居住，成为“候鸟”老人。为此，他们一般支付一定数量的租金，与当地房产商签订一定年限的租房合约，以此给自己选择合适的冬日“栖息地”。

2015年底，江苏宿迁的聂老伯到海南旅游，看到一则信息：乐东县的荷花园公寓，面积在30平方米左右，租期20年仅需10万元。为租住在荷花园公寓，聂老伯向亲友借了10万元。三年来，他在这个公寓住了也就三个月左右，却得知公寓属于违建，将面临拆除。此时，荷花园的法人代表胡某早已不知去向。虽然租住在荷花园的“候鸟”老人多次向当地政府部门反映，表达诉求，但它还是被拆除了。居住在里面的老人失去“栖息地”，无奈返回老家。

在荷花园租房的有40户左右，来自全国各地，大多是60岁以上的老人。他们租房时间和租金各不相同，最高的租房租期为40年，总金额达到523万元，都讨要无门。来自吉林的姜先生特意看了胡某的工商营业执照，见其经营范围有“住宿”一项，才放心交钱，“有政府部门发放的正式营业执照，谁能想到是违建呢？”真相是，胡某向租房户隐瞒事实，将所占用农田变为“四荒地”，无县国土局审批，违规私建公寓骗租给老人。对此，江苏苏源律师事务所资深律师王进提醒，老年人在租房前，应该对出租方资质和出租房屋各方面的手续是否完备进行充分的了解，如条件允许的话，可向成年子女或法律专业人员咨询，以避免带来重大财产损失。

公租式

老年公租房，为困难家庭老人着想

在北京，还有另一种新尝试：公租房“老年公寓”。

位于东五环外三间房地区的汇鸿家园公租房5号楼，是北京市公租房系统里试点的首个老年公寓。5号楼共有120套房源，大套型为61平方米左右的两居室，中套型为59平方米左右的一居室，小套型为45—50平方米的开间。一般公租房在选房时，只有3口人家庭才有资格申请大户型，老年人家庭很难申请到。但汇鸿家园这批房源特意打破限制，老人申请时也可以自由升档，选择大套型。这120套房源均是向南朝向、南北通透的户型，设有1.5米进深阳台，方便养花、晒太阳。

区别于一般公租房项目的是，汇鸿家园老年公寓在公租房设计和设备安装之初，就特别考虑到老年人的需求，床边和卫生间均设置了“直通”物业中控室的紧急求助按钮，老年人在紧急情况下能及时呼叫，第一时间得到帮助。同时，走廊、卫生间及厨房，全部都设置了无障碍设施。另外，针对高龄独居老人，项目管理处坚持“一对一结对子”，每月由工作人员不定期入户走访不少于4次，陪老人聊天，帮老人做家务、买菜、买水电煤气、检查门窗地板损耗等。同时，还制定了老人的紧急医护措施。

除了具备公租房的承租资格外，老年公租房的申请人必须满足年龄要求，承租人以及共同承租人都得满60周岁以上才可以入住。公租房租金便宜，一般是周围普通商品房租金的一半，并且，承租人还可按政策申请房租补贴金。老年公租房，无疑为解决困难家庭老人的养老难题提供了重要思路。