1989年，在一场高层住宅问题笔谈会上，全国各地的专家们就“中国是否应该发展住宅高层化”展开讨论，其中被频繁提及的问题是高层住宅的“命脉”——电梯。35年过去，换梯之困成为很多高层住宅必须直面的问题。对于上海红枫公寓的150户业主而言，这是一场长达六年的“攻坚战”。谁来主导换梯工作？换梯的钱从何而来？费用如何分摊？……好在，在业主们的齐心协力下，红枫公寓最终成功换梯，相关经验已被其他小区借鉴和复制。

房子变老，电梯先知

目前，我国有约80万台电梯的使用年限超过15年，其中约17万台电梯的使用年限超20年。

红枫公寓位于上海闵行区虹桥镇，共25层，每层6户，建成至今已26年。住在15楼的蔡幼龙是红枫公寓的楼组长之一，今年73岁。几年前的一天，他被困在电梯里，轿厢内手机信号弱，只能通过电梯内的无线通话联系物业，物业联系维保工来开门才得以脱身。“这些年，问题越来越严重，出现过困人三四个小时、门打不开或是关不上、电梯晃动厉害、极速下坠等情况”。

换梯的呼声早在六年前就已经存在。但因为各种原因都被搁置了。

转折点发生在2022年疫情封控期间。长时间居家、上下楼做核酸、搬运物资等因素让业主们感受到了电梯的重要性。究竟是换还是修？楼组长巫学民在业主群里发起了一次征询意见的“接龙”，结果仅有50%左右的业主同意换梯。作为住宅的共用部分，电梯和消防水箱、外墙、水管等部件一样，若需维修或更换，费用一般情况下从大楼的维修基金内划扣。但当时，红枫公寓的维修基金只剩下70多万元。根据相关规定，其中30%是保底红线，无法动用。一部普通电梯市场价在35万元左右，剩余的维修基金无法覆盖两部电梯的费用。还有业主认为，即便能覆盖，如果大部分用来更换电梯，那未来外墙、水管、照明等设施的维修，钱又从哪里来？

在担任居民区副书记前，朱莉彬曾在房管办工作过。他理解部分业主对维修基金的顾虑。他向业主们反复解释，形容自己就像一台“复读机”，“老旧电梯的更换工作，关系到150户业主的乘梯安全，已经等了六年，真的不能再等了”。

“没有石头，也要过河”

虽然在很多城市，多层住宅加装电梯工作已推行多年，指导政策较为完善，但高层住宅换梯，很少有统一的指导性政策。朱莉彬问了一圈，此前，在街道乃至虹桥镇，都没有换梯成功的案例。当时红枫公寓的业委会正值换届，物业也并不是业主们心中的最优选。重担最后落在了业主们自己身上。

“没有石头，也要过河。”在朱莉彬的牵头下，2022年7月，经全体业主推荐，红枫公寓成立15人的换梯小组。蔡幼龙和巫学民是其中年龄最大的两位成员，也都是楼组长，负责与150户业主沟通。住在一楼的叶天宇虽几乎不使用电梯，但从小生活在红枫公寓，本职工作又是会计，负责记账工作。郭世鑫从事应急管理相关工作，对电梯也有所了解，负责招投标工作……

大大小小的会开了近30场后，工作流程才逐渐确定：征求业主意见、确定资金筹集方案、咨询居委和物业相关流程、调研电梯厂家、准备电梯招标投标手续、完成评标并公示、厂家施工、市场监督管理局验收。再后来，换梯小组确定方案：一部电梯使用维修基金，另一部通过业主自筹资金来解决。

问题随之而来。一个问题是，维修基金由物业方代理记账，资金使用需物业审批、签字，同时开户银行也要参与审价，流程较为繁琐。另一个问题是，电梯厂家需收到50%的首付款才能动工，而维修基金使用规范明确规定，工程费用一般分4次付款，首付30%，再根据施工进度，按照45%、20%、5%付款，两者存在差异。几方沟通下来，朱莉彬发现，换梯牵扯到多方主体，彼此之间存在信息差。在他的牵头下，几方共同开了现场协调会，最终明确了维修基金换梯的流程和时间节点。

使用维修基金要等，可换梯工作不能停下，业主自筹费用更换的另一部电梯被提上日程。

最难的还是筹钱

一部电梯费用在30万元到35万元左右，150户业主，如何分摊？

反复讨论后，换梯小组决定参考上海有关加装电梯的指导文件，将各层出资费用百分比及具体费用都算出来，经公示后业主们心里都有数了。可是，钱汇入到哪里？谁来管？考虑过多种办法后，换梯小组认为，应参考加装电梯的资金管理模式，由换梯小组的代表们共同管理。具体到人，由一位业主开户，另外两位业主掌握密码，第四位业主保管银行卡，第五位业主负责账目明细。

最难的还是筹钱。朱莉彬表示，虽然无论维修基金还是自筹资金，都是业主自己的钱，但前者是买房时已经交付的，后者是要业主从口袋里掏钱，“真的不容易”。

“换梯后，房子不管是租还是卖，都有好处。”朱莉彬的话很现实，也比较奏效。换梯小组将各楼层分摊费用发在业主群，一周左右，95%的资金已汇入账户，只有最后的几笔钱来之不易。红枫公寓出租率在30%左右，“电梯好坏和原来的业主没关系”，巫学民表示理解，但对于自筹资金换梯，每一户业主的钱都不能少。“催缴”工作由蔡幼龙和巫学民负责。为此，俩人拿到出租业主们的联系方式，或是打电话，或亮出身份证上门拜访。居委则承担“背书”工作，向打来电话确认的业主反复解释：“不是诈骗，是真的。”

最后一关是遴选电梯品牌。由于众口难调，换梯小组中又选出7人成立专业评估小组。几轮讨论后，确定了4家电梯品牌。再后来，一场招标会在蔡幼龙家召开，蔡幼龙将整个过程拍摄下来，传到业主群里以示公正。业主们签下确认书后，换梯工作尘埃落定。去年夏天，设备和工人进场施工。没多久，新梯正式启用。当天，业主们举行了简单的庆祝仪式，给新电梯挂上“大红花”。

开了个好头

像红枫公寓一样需要更换电梯的高层住宅数量很多，但成功的却不多。究其原因，很重要的一点是，上海乃至全国尚未出台电梯整机强制报废年限的规定。换与不换，完全取决于全体业主的感受与态度。此外，谁愿意主导换梯工作，并坚持推进到底？当公共利益与个人利益产生冲突时，业主们是否愿意让步？这些都是换梯能否成功的关键因素。

上海红枫公寓的换梯，开了个好头。最近一段时间，社区的其他多层住宅楼也抓紧推进换梯工作，周边小区的居委书记也跑来向朱莉彬请教经验。

朱莉彬认为，高层住宅换梯工作以后会变得更顺畅，因为国家和地方政府都关注到了这一问题。目前，浙江、江苏等多地已纷纷出台电梯更新支持政策。7月25日，国家发展改革委、财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》的通知，国家发展改革委党组成员赵辰昕表示，老旧电梯等设备更新纳入支持范围。

有业内学者表示，在国家和地方政府的推动下，越来越多住宅老旧电梯有望加入“以旧换新”队伍。（摘编自《解放日报》《法治日报》《成都商报》）