小区电梯坏了用什么钱修？房屋防水漏雨谁负责？答案是住宅专项维修资金，又称“房屋养老金”。然而因诸多原因，这笔“房屋养老金”常被人描述为“看在眼里、趴在账上”，使用起来十分困难。

一边是历史问题堆成山，一边是新政新规未普及。最近，记者针对湘潭市的维修资金使用情况展开调查，以三个问题传达业主心声，破解难点疑点。

现状 小区步入“中老年”，问题“浮出水面”

“你们看看这霉印子吧，我看着就心烦！”1月24日，刚走进盘龙名府一期李先生的家中，他就向我们抱怨起来。如他所述，其家外墙内侧的确有大片发霉痕迹，看起来像是墙体渗水造成，且从霉迹深浅来看，应是多次渗水造成。

2003年，盘龙名府一期交房。李先生一家也在那时搬入，住了五六年后，发现楼栋外墙一到雨天就会渗水。长久下来，李先生家墙体内侧已变霉发黑，请人维修几次后也“只能治标”，“维修师傅说，只能在外墙加一层胶。”李先生说，这样的修修补补已不止一次，可今年，渗水现象仍然出现。

与李先生家几栋楼之距的王女士家也出现了同样的情况。王女士2014年搬入盘龙名府二期，这几年一直被外墙渗水所扰，多次向小区物业管理公司及房管部门反映，均回复“可启用住宅专项维修资金”。

除此之外，电梯损坏、外墙脱落等问题频发，也成为困扰湘潭小区业主的热点问题。而这些，最终都指向同一个解决办法——启用住宅专项维修资金。

湘潭市物业专项维修资金管理中心副主任朱霜霞介绍，住宅专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修以外的大、中修，更新改造的资金。在湘潭，申报启用这一资金的小区，多建于2000年以后、2010年前，“因为更老的房子多没有物业管理公司，属于自筹资金维修；2010年以后竣工的，出现需要大修、中修情况的不多。”朱霜霞说。

一问 小区“毛病多”，“房屋养老”谁之责？

“住宅专项维修资金”在很多政策文件中，又被称作“物业专项维修资金”，因此不少业主在遇到维修问题时，第一时间便判定是物业管理公司的责任。实则不然。

陈女士在湘潭市区内共有两套房，一套位于岳塘区银苑山庄19栋。前不久，陈女士向物业管理公司咨询，希望对该栋外排水管道进行维修，对方告诉她，“可以以业主委员会的名义，申请动用物业维修资金。”而其在雨湖区的一套老房子则出现了楼道间网线破损的问题，这回物业管理公司却告诉她，“应找通信公司负责。”同样发生在公共区域，却得到了完全不同的回答，陈女士纳闷了，“房屋养老”问题，到底归谁管呢？

朱霜霞作出解释，“记住两个关键词：共用部位和共用设施。这些都属于启用维修资金的范围。”

具体来说，《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》明确：“住宅共用部位一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”“共用设施设备一般包括围墙、电梯、单元门、监控设备、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用等，都不得从住宅专项维修资金中列支。

以陈女士家的两套房为例，岳塘区的房屋外排水管道维修的问题，应先查看购房合同，看是否属于开发商保修期内，银苑山庄建房时代久远，已过保修期，所以应走启用物业维修资金之路；雨湖区的房屋网线破损问题虽发生在楼道，但并非居民共用，应由通信公司负责维修。

二问 资金“睡大觉”，“有钱难花”为哪般？

明确可使用住宅专项维修基金后，业主同样面临难题。

近两年，岳塘区江岸明珠的业主们为维修小区部分楼栋雨水管装饰线条掉落的问题操碎了心。启用维修资金已达成共识，但维修哪里、花多少钱则难以达成一致：有的业主认为只需维修已经破损的部分，有的业主认为要维修所有装饰线，以彻底消除安全隐患，其中的差别体现在价格上，就是8万元或30余万元。为此，该小区的装饰线维修问题至今未决。

这并非个例。近年来，随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”，公共维修金亟待使用。但因申请手续繁琐、业主难以达成一致等原因，收缴上来的维修金往往处于“沉睡”状态。

按照《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

“过去，要达到这两个2/3可不是件容易事。”朱霜霞分析，有的业主已搬走，找其签字困难；有的对小区事务关心程度不高，签字一事一拖再拖；有的对维修内容及金额持不同意见……朱霜霞举例，曾在某小区的每个楼栋单元门上进行了三轮公示，仍收到了投诉，只因业主表示“自己没有看到公示，不知情，投票表决需重新来过。”

除此之外，维修工程涉及造价、用料、审计等诸多专业知识，也让很多业主“有心无力”。

不过，从近3年的数据来看，维修资金“睡大觉”的问题，正在逐渐改善。2018年全市共拨付维修资金348.79万元；2019年全市拨付维修资金577.07万元，新增小区14个；2020年全市拨付维修资金495.28万元，新增小区9个。这说明，越来越多的小区启用了维修资金，业主的公共意识在不断提升。

三问 政策“换新装”，“快捷通道”怎么走？

针对表决难等问题，去年5月7日，湘潭市物业维修专项资金管理中心在全省率先推出“湘潭市物业专项维修资金”微信小程序，城区业主只需输入身份证号码和人脸识别验证身份、完成注册，登录点击“我要投票”，即可对物业专项维修资金申请使用项目进行表决投票，点击界面底部“我的物业”，还可查询名下物业维修资金账户余额和使用情况。

另外，今年1月1日正式实施的《中华人民共和国民法典》规定，只要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可使用维修资金（即2/3×1/2=1/3）。比起原来“两个2/3”的政策，业委会需要征得同意的人数减少了一半。

上述新举措、新政策的出台，将让维修资金使用审批更便捷。那么，业主若遇到需要启用维修资金的情况，如何操作最规范、快捷呢？

朱霜霞支招，首先，业主在明确需启用维修资金后，应报业主委员会讨论，由业委会统一向湘潭市物业专项维修资金管理中心申报；其次，根据项目跟踪服务制度，该中心将明确一名工作人员对其进行一对一跟踪服务，由工作人员上门填表等；再次，业主委员会可按照《中华人民共和国民法典》的最新规定组织业主，在微信小程序上表决投票，业主也可在微信小程序对名下账户进行动态查询和监督。