对于老旧小区的更新升级，可以说是三分改造、七分管理。记者采访发现，目前正在加速推进的老旧小区改造过程中，就有不少居民表达了对后期管理的忧虑。不过，也有一些地方为完善老旧小区的长效管理机制，正进行探索和尝试。

担忧旧改完成后谁来管？

没有物业，没有门卫；房顶漏水，下水管道经常性堵塞；人行步道坑坑洼洼……说起自己所居住的地方，湖北襄阳市三利达小区67岁的张建坤颇有微词。不仅如此，每天进出楼道时他还非常没有安全感。“自行车、电动车随意停放在一堆，还有不少人飞线充电，万一出现个火情怎么办？”

张建坤告诉记者，今年6月，三利达小区被列入当地老旧小区改造名单，这个消息让他颇为振奋，又充满担忧。“我们小区一直没有物业，过去由社区代管，但效果十分有限。要是改造过后，还按老一套来管理，效果恐怕难以保证。”他说。

张建坤的担忧不无道理。此前，一些老旧小区在改造完成后出现“返潮”“返旧”的情形并不少见。内蒙古呼和浩特市元兴花园72岁的杨文说，他所在的小区在2017年实施改造前，不仅居住环境较差，居民侵占公共绿地的现象也较为严重。改造完成后，这种情况一度有所收敛，但由于缺乏长效管理机制，如今有些居民又开始私自“圈地”了。

探索“先尝后买”选物业

记者了解到，目前，各地纳入到旧改工程的老旧小区，大多是无物业管理、无主管单位、无业主委员会的“三无小区”，其日常管理大部分是由社区代管，只有极少数小区实现了居民自管，或者由产权单位下属的物业公司托管。

在全国人大代表、世纪荣华投资控股集团有限公司党委书记崔荣华看来，对老旧小区的升级改造，需要通过物业企业服务、行政主管部门协调、政策法规保障三方面共同发力，才能达到提升小区管理质量、改善人居环境的目标。

事实上，目前已有一些地方在老旧小区的管理方面进行了多种探索。针对老旧小区不成规模、物业公司不愿接管的难题，河北邢台市2019年出台鼓励措施，将老旧小区“化零为整”，将无人管理、无人清洁、无人维护的多个相邻老旧小区，“打包”交由物业公司管理，在保洁、秩序维护、设施维护等方面实现资源共享。

此外，江苏南京市栖霞区更是出台“托底”政策，在全区9个街道均成立专门的物业公司，托管全区153个老旧小区和59个保障房小区，覆盖全区住宅小区总数的70%，物业费低至每月0.4元/平方米。河北石家庄、湖北武汉、浙江杭州等地则专门出台扶持政策，对服务老旧小区的专业物业服务企业实施财政补贴、办公场地支持等优惠举措。

为了解决未成立业主大会和业委会的老旧小区引入物业公司存在的难题，今年5月正式施行的《北京市物业管理条例》规定，社区可以组建物管会作为临时机构，依法组织业主共同决定物业管理事项。北京市顺义区旺泉街道前进花园社区书记王海京介绍，前进花园小区已经失管多年，去年底实施整治改造后，旺泉街道在征集民意的基础上，采取“先尝后买”的方式引进了一家物业公司。经过半年多的“考察”，今年7月，经前进花园社区物管会组织居民投票，该物业公司得以转正。

观念居民需提高共建共治意识

河南财经政法大学工程管理与房地产学院副教授张扬指出，很多物业公司不愿意进驻老旧小区，除了投入大、收益少这个原因，还有一部分原因是老旧小区的业主参与共建共治的意识不是很强烈，对于“花钱买服务”的现代物业管理模式也缺少认识，导致双方时常发生矛盾。他建议，政府部门既要通盘考虑物业公司服务老旧小区的专门支持政策，也要加强宣传，引导居民改变观念，积极参与小区的共建共治。

而在河北省石家庄市住房和城乡建设局副局长韩文海看来，要提升老旧小区改造后的管理成效，还需充分发挥基层党组织与居民的联结作用。据介绍，石家庄市自去年开始，通过健全物业企业党组织，形成了一批注重社会效益的“红色物业”，把物业服务企业打造成党组织联系服务群众的重要平台。目前，该市1951个老旧小区中已有1361个由“红色物业”承接了物管服务，居民满意率颇高。

来源：快乐老人报

作者：鲍杰

编辑：黄靖康