在房地产大开发时代逐渐落幕的当下，部分小区“老龄化”已成为现实问题。据不完全统计，目前，在全国所有城市中，有数十万个老旧小区，它们大部分位于寸土寸金的城市核心地带。因为房龄过长，里面的居民正在经历建筑老化、管理失序、事故频发等问题的折磨。

为了解决小区的治理、更新等问题，很多城市的老旧社区开始探索“居民自救”和“自主更新”。但事实证明，业主自治的运作推进并不容易，居民们只能眼睁睁看着小区加速老化。

进入恶性循环的老旧小区

前不久，四川省成都市中央花园二期小区的3200多户业主，收到了成都市住建局等部门的论证意见：因缺乏相应政策支持，该小区暂不实施“自拆自建”。尽管他们已经拿到了全体业主99.9%的同意率，但持续五年申请拆建的努力再次落空。

成都中央花园二期小区建于上世纪90年代，是一个典型的老旧社区。因是预制板商品房小区，加上年代久远，许多房屋表面已经出现裂缝，有的墙体甚至已经粉尘化。很多时候，小区里的垃圾无人清运，加上到处私搭乱建，经常有火灾等安全事故发生。随着时间的推移，小区进入一种恶性循环。

从2018年起，该小区业主开始向政府部门申请提出“自主更新、拆旧建新”的改造意愿。当年3月，在社区支持下召开了一次“院落治理坝坝会”，征集业主们对小区发展的建议。过去5年，在社区业委会的带领下，小区开始自我拯救，一边改造环境，一边寻求彻底的解决办法，申请自拆自建。然而，在经历长达5年多的呼吁、奔波、开会、征集、签字、递交材料、反复论证后，小区业主们的“自拆自建”梦还是碎了。尽管官方给出的意见只是“暂不”，但是大家心里都明白：这件事多半搞不成了。

脆弱的业主自治

尽管故事没有迎来最理想的结局，但中央花园二期小区仍然是幸运的。在这样一个居住了上万人的超大规模小区里，居民已经对小区的命运产生了清醒的认识并且达成行动的共识，这已经十分艰难，而且他们仍在努力。

在全国所有城市中，与成都中央花园二期小区一样面临相似困境的老旧小区还有数十万个。以北京为例，根据贝壳研究院数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量在5100个左右，涉及243万套住房。这些小区都面临着房屋老旧、设施陈旧、环境脏乱、停车困难、缺少电梯等问题。

这些小区是过去三四十年来中国房地产大开发时代的一个缩影。随着小区房龄的增长，居民也在慢慢变老，针对集中涌现的小区老龄化问题，如何共同治理和解决，对大多数人来说，都是一个新的挑战。在当年北京、上海、广州等地最早落成的一批商品房小区里，小区治理的问题也最早暴露，焦点最后往往集中到了业主、业委会和物业的利益纠纷上。

北野（原名魏文生）曾是北京最有名的业委会主任之一，还上过新闻联播。2001年，他在北京望京地区的银枫家园买了人生第一套商品房。2003年，他当选为银枫家园业委会主任时，业委会还是个新生事物，业主自治的概念引进来的时间也很短。一开始，很多人对业委会抱有很高的期待，不只是希望在它的带领下跟物业公司对抗，而且大家试图通过业主自治，来训练小区居民形成良好的公共参与意识和决策素养。

但事实证明，业主自治的运作并不容易，尤其是在一个大规模的小区里，业主之间的合作常常陷入一地鸡毛。成为业委会主任后，北野很快发现，自己成了“众矢之的”，各种鸡毛蒜皮都找上了他。有邻居因私建乱搭找他投诉；有的女业主因为老公出轨大半夜来抱着他痛哭。还有一次，一个老太太大半夜给他打电话说自己要跳楼。在业委会主任的任上，北野坚持了不到两年，最终选择辞职。北野觉得，苦和累倒是其次，关键是“你全心全意为大家服务，还天天有人给你造谣，要不说你拿了开发商的好处，要不说你搞一言堂”。

脆弱的业主自治也让小区的老龄化问题很难得到解决。例如，大部分住宅小区在建成10到15年后，建筑和设施设备就开始进入维护保养期，如果加上施工质量或者管理不当的因素，其使用寿命还会进一步缩短。但很多小区因为业委会运作不起来，上百万元甚至上千万元的公共维修基金无法启用，只能眼睁睁看着小区加速老化。

“面子”易改，“里子”难治

当然，近年来，各地政府都在积极推进老旧小区的改造。然而，记者走访多地改造后的老旧小区时发现，小区“面子”易改，“里子”难治。

记者调查发现，公共维修资金缺口大、物业收费难等问题，是不少老旧小区改了“面子”、改不动“里子”的重要原因。据了解，2000年以前，大部分老旧住宅小区未归集房屋维修基金，后期公共部分的维护保养缺乏资金来源。此外，很多老小区的物业公司盈利少、收费难，服务因此大打折扣。究其原因，老旧小区的盈利性项目较少，大的物业公司不愿进驻。有的物业公司为了能收到钱，将物业费定得较低，主要保障日常保洁、垃圾处理等简单事务，设施维护只能依靠社区或政府统筹。

还有研究学者提到，老旧小区改造投资大，如果只靠财政“输血”，必然行之不远。河北省某市的一位干部介绍，该市旧改资金主要靠政府财政投入，一年能争取到的中央专项资金约1.2亿元，需要改造的老旧小区项目超过140个，平均到每个小区只有80万元，每栋楼不足10万元。

多位受访者认为，由于资金来源单一、投入缺少机制保障，不少地方只能将资金主要用于老旧小区水电、楼梯楼体等基础类改造。这样一来，物业管理、绿化停车、托老托幼等完善类、提升类改造就难以兼顾了。

政府和社区应当主动作为

相比之下，浙江省杭州市的浙工新村的故事显得很圆满。这个“老破小”社区选择的也是推倒重建方案。目前，小区已进入施工建设阶段。而在此之前，政府的前期准备工作已进行了将近1年。省、市、区形成三级协商机制，多个部门参与，共同打通办证程序，争取规划指标。

从浙工新村的故事中不难看出，在老旧小区的改造、更新中，政府应当主动作为。2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，并推动社会力量参与。重庆九龙坡区白马凼社区是该市首个老旧小区改造PPP（政府与社会资本合作模式）项目，由北京愿景集团投资3.7亿元进行改造。整个项目为期11年，企业全程参与托老托幼、临街门面、物业收益等方面的运营管理。

“我国老旧小区存量大，改造任务繁重。为此，政府应主动牵头，完善法律法规，扩大改造范围，社区应积极调动居民和社会资本的参与积极性。只有这样，才能更快、更好地推进老旧小区的更新改造。”江苏省住房城乡建设厅一级主任科员苏新军这样表示。（摘编自《三联生活周刊》《中国新闻周刊》《成都商报》）